Het grondbeleid van de gemeente richt zich op de grondmarkt in brede zin. Dit omvat het kopen van grond, gronduitgifte, huurovereenkomsten, voorkeursrecht, onteigening, vestiging van zakelijke rechten, inrichting van de openbare ruimte, aanleg van nutsvoorzieningen (zoals elektriciteit en water), het bouw- en woonrijp maken van grond, grondprijsbeleid, en publiek-private samenwerking (PPS). Met dit beleid zorgt de gemeente ervoor dat de ruimte zo goed mogelijk wordt ontwikkeld.

Ambitie

In samenwerking met marktpartijen op het gebied van woningbouw, bedrijfs- en kantoorgebouwen, en maatschappelijke voorzieningen streven we naar een aantrekkelijke en duurzame ontwikkeling van de stad. Zo kunnen (toekomstige) bewoners en gebruikers in Rijswijk prettig wonen, werken en ontspannen.

Samenvatting

Goed grondbeleid is geen doel op zich maar draagt bij aan de ontwikkeling van de stad. De gemeente doet dit door:

• Het grondbeleid te actualiseren en te onderzoeken of bij ruimtelijke ontwikkelingen meer risicodragend gestuurd kan worden door middel van actief grondbeleid;

• Het openen van en uitvoering geven aan grondexploitaties en na bereiken van het gewenste resultaat deze weer afsluiten. De grondexploitaties Eikelenburg en Extra Standplaats Molenhof lopen nu en worden naar verwachting eind 2025 naar verwachting afgesloten;

• Faciliterend grondbeleid in te zetten bij een groot deel van de binnenstedelijke ontwikkelingen, met name in de Stadsas;

• Voorbereidingen te treffen om Landhuis Te Voorde te renoveren en te verkopen en het oude Raadhuis te verkopen met de juiste aandacht voor de kwaliteit van het plan;

• Te onderzoeken hoe de verschillende beschikbare strategische gronden het best ingezet kunnen worden.

Wat wilden we bereiken?

Visie

In samenwerking met marktpartijen op het gebied van woningbouw, bedrijfs- en kantoorgebouwen, maatschappelijke voorzieningen c.a. komen tot een aantrekkelijke en duurzame ontwikkeling. Hiermee kunnen (toekomstige) bewoners en gebruikers plezierig wonen, werken en/of recreëren.

Doelstellingen

• Inzicht geven in de verschillende vormen van grondbeleid die openstaan voor de gemeente;

• Het bevorderen van maatschappelijk gewenst grondgebruik door het faciliteren en zoveel mogelijk sturing te geven aan bestuurlijk en maatschappelijk gedragen ruimtelijke (gebieds)ontwikkelingen en projecten;

• Het op bestuurlijk verantwoorde wijze inzetten van het gemeentelijk grondbeleid locaties die strategisch van belang zijn voor de uitwerking van het ruimtelijke beleid;

• Het beheersbaar en inzichtelijk maken van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen;

• Het waarborgen van het gemeentelijk kostenverhaal conform de uitgangspunten van de Wet ruimtelijke Ordening (Wro) / per 1 januari 2024 de Omgevingswet (Ow) en streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten voor gemeente en grondeigenaren.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

De gemeente zet de volgende vijf instrumenten in om haar ambitie en doelen te bereiken.

1. Actualisatie van het grondbeleid

2. Gemeentelijke gronduitgifte

3. Faciliterend grondbeleid

4. Verkoop gemeentelijke panden

5. Strategische gronden

Ad A: Actualisatie van het grondbeleid

In 2024 is de nieuwe gemeentelijke grondprijzenbrief vastgesteld en in werking getreden.

Ad B: Gemeentelijke gronduitgifte

Bij gemeentelijke gronduitgifte van bouwrijpe grond hanteert de gemeente als basis de Grondprijzenbrief. Deze is in 2024 geactualiseerd en van toepassing tot het moment dat er een nieuwe Grondprijzenbrief wordt vastgesteld. De Grondprijzenbrief geeft inzicht in hoe de gemeentelijke grondprijzen worden vastgesteld en schrijft marktconforme verkoopprijzen voor. In sommige gevallen kan het nodig zijn om een taxatie uit te voeren. Voor projectmatige gronduitgiftes zijn er indicatieve grondquotes per type woning en prijsklasse opgenomen. Voor gronden bestemd voor vrije kavels, bedrijven, kantoren en (commerciële) voorzieningen zijn er indicatieve prijzen per vierkante meter opgenomen, of is een taxatie vereist.

Onderstaand een toelichting op twee van de drie lopende grondexploitaties. Voor de grondexploitatie RijswijkBuiten is een aparte paragraaf in de jaarrekening opgenomen.

Eikelenburg

De gemeente heeft een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten met de ontwikkelende partij voor de ontwikkeling van de locatie Eikelenburg. In december 2016 stemde het college van B&W in met een aangepaste voortzetting van de oorspronkelijke overeenkomst van 15 december 2009. Begin 2023 is voor fase 9 de noodzakelijke aanpassing van het ruimtelijk kader afgerond, waarna de verkoop en bouw van de woningen in deze fase is gestart. Fase 9 omvat 24 woningen met NHG-garantie en 12 vrijesectorwoningen. De bouw van de woningen is begin 2024 gestart en eind 2024 voltooid. De inrichting van het openbaar gebied is direct bij oplevering van de woningen opgepakt.

Standplaats Molenhof

Deze grondexploitatie voorziet in financiële zin de ontwikkeling van één extra woonwagenstandplaats op woonwagencentrum Molenhof. De gemeente zorgt voor de aanpassing van het ruimtelijk kader, maakt de gronden bouw- en woonrijp en doet de gronduitgifte. Het bouw- en woonrijp maken is vertraagd door capaciteitsproblemen bij de nutspartijen. De aanvraag omgevingsvergunning is ontvangen. Levering van de bouwrijpe kavel vindt naar verwachting eind 1e kwartaal 2025 plaats.

Ad C: Faciliterend grondbeleid

Sinds enkele jaren – en ook de komende jaren - richt Rijswijk zich op een groot binnenstedelijk bouwprogramma binnen met name de zogenaamde Stadsas. De gemeente maakt hierbij gebruik van 'faciliterend grondbeleid'. Dit houdt in dat de gemeente de voorwaarden voor ontwikkeling vaststelt, maar dat de uitvoering wordt overgelaten aan derden, zoals ontwikkelaars of woningcorporaties. De kosten voor gemeentelijke inzet en externe advisering bij het faciliteren van deze ontwikkelingen worden door middel van een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan verhaald. Bij de verkoop van gemeentelijke grond zijn deze kosten verrekend in de grondprijs.

De gemeente Rijswijk is betrokken bij meerdere herontwikkelingsprojecten die bijdragen aan de groei van de stad en het terugdringen van het woningtekort. Grote lopende actuele ontwikkelingen zijn de projecten in het Havenkwartier, Bogaard stadscentrum, Kesslerpark en Te Werve Oost. Deze grotere actuele ontwikkelingen worden separaat toegelicht in paragraaf 8.3 van het programma Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing. De financiële consequenties van de hierboven genoemde grotere actuele ontwikkelingen worden in het document Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkeling (MPG) bij de jaarrekening aan de raad aangeboden.

Ad D: Verkoop gemeentelijke panden

Het gebruik van gemeentelijke panden kan in de loop van de tijd veranderen. Wanneer een pand niet langer nodig is voor de bedrijfsvoering en ook niet strategisch van belang is, stoot de gemeente het af. Verkoop is dan de volgende stap.

In 2024 zijn voorbereidingen getroffen voor de verkoop van enkele gemeentelijke panden. Deze geplande verkopen zijn onderdeel van het bredere gemeentelijke beleid om vastgoed efficiënt te beheren en financiële middelen vrij te maken voor andere prioriteiten.

Het oude Raadhuis (Hofrust)

De gemeente zou het oude Raadhuis, na de nodige voorbereidingen, in de verkoop brengen. Voorafgaand aan de verkoop heeft besluitvorming plaatsvinden over de verkoopvoorwaarden voor het onroerend goed. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het park Hofrust toegankelijk blijft voor het publiek en niet wordt verkocht. De verkoop is echter nog niet afgerond.

Landgoederenzone - locatie De Voorde

Het omgevingsplan maakt een ontwikkeling in de directe omgeving en op de locatie De Voorde mogelijk. Gezien het historische karakter en monumentale status van landhuis De Voorde, is een zorgvuldige (her)ontwikkeling essentieel. Na het afhaken van eerdere initiatiefnemers is het verkoop- en ontwikkelproces opnieuw opgestart. Parallel daaraan zal een cascorenovatie plaatsvinden (zie ook paragraaf 8.3 van het programma Volkshuisvesting en Leefomgeving). De focus ligt op het versterken van de cultuurhistorische uitstraling en natuurwaarde van de Landgoederenzone. In 2024 hebben de voorbereidingen plaatsgevonden voor de verkoop van De Voorde.

Woningen (diverse adressen)

De gemeente had begin 2024 11 woningen in eigendom die, wanneer de huur eindigt, verkocht worden, tenzij de woning van strategisch belang is. In de meeste gevallen zal dit strategisch belang echter ontbreken, waardoor de woningen in aanmerking komen voor verkoop. In 2024 is het gemeentelijk eigendom van de woning Herenstraat 87 door verkoop overgedragen aan een derde.

Ad E: Strategische gronden

Om het gemeentelijk grondbeleid op een verantwoorde manier in te zetten, heeft de gemeente een aantal strategisch belangrijke locaties kunnen verwerven die van belang zijn voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Rijswijk. Zolang deze gronden nog niet gereed zijn voor ontwikkeling en niet als bouwgrond binnen een exploitatieproject kunnen worden geclassificeerd, worden ze op de gemeentelijke balans opgenomen onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden’.

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste strategische locaties die momenteel in het bezit zijn van de gemeente.

Hof van Elsenburg (Lange Kleiweg 80)

Dit is een strategisch terrein dat na afloop van de verhuur aan het COA in 2022 grotendeels beschikbaar zou worden gesteld aan Rijkswaterstaat voor de verbreding van de A4. Echter, de voortgang bij RWS is aanzienlijk vertraagd door de stikstofproblematiek. Met RWS zijn inmiddels afspraken gemaakt over gebruik van een andere locatie, waardoor de locatie ‘Hof van Elsenburg’ vrijvalt voor ontwikkeling. Momenteel wordt de locatie gebruikt voor de tijdelijke huisvesting van specifieke kwetsbare groepen (locatie voor flexwonen). Deze tijdelijke huurperiode is eind oktober 2024 geëindigd. De raad heeft medio 2024 besloten de locatie te verhuren aan het COA voor de huisvesting van asielzoekers voor een periode van maximaal 2 jaar onder specifiek voorwaarden.

Landgoederenzone - locatie De Opperd

Het bestemmingsplan Landgoederenzone bood oorspronkelijk de mogelijkheid voor woningbouw op de locatie van De Opperd via een woonbestemming met een uitwerkingsbevoegdheid. Alhoewel deze mogelijkheid is vervallen met inwerkingtreding van de Omgevingswet, geeft deze bestemming een verkeerd beeld van de planologische mogelijkheden en het gewenst gebruik. De gemeente vindt het belangrijk dat de Landgoederenzone wordt behouden als onbebouwd gebied. Om dit te waarborgen is het voornemen het omgevingsplan te wijzigen en de bestemming formeel te laten vervallen, in lijn met het collegewerkprogramma. In 2024 heeft dit voornemen nog geen actief vervolg gekregen door de tijd nodig voor het opstellen van een kader voor een vast te stellen gewijzigd omgevingsplan.

Oude Brandweerkazerne

Deze locatie kan de gemeente op een later, passend moment ontwikkelen. Eventueel in samenhang met de herontwikkeling van de aangrenzende gronden. Op dit moment wordt de locatie meegenomen in een bredere studie naar strategische gemeentelijke locaties en maatschappelijke of woon(zorg)opgaven. In 2024 is aan een verdere stedenbouwkundige uitwerking gewerkt.

Trias locatie Buziaulaan

Door een verhuizing is de Trias-locatie aan de Buziaulaan vrijgekomen. Dit biedt mogelijkheden voor herontwikkeling. De gemeente onderzoekt of deze locatie kan worden getransformeerd tot een woonlocatie voor senioren ('hofjeswonen’), in samenwerking met een van de lokale corporaties. Een en ander in lijn met een motie vanuit de raad. In 2024 is eveneens de mogelijkheid om het gebouw te behouden in plaats van te slopen onderzocht. Besluitvorming hierover moet echter nog plaatsvinden.

Marimbahal, Van Zweedenzaal

Met de bouw van sportcomplex De Altis zijn de sportvoorzieningen Marimbahal en Van Zweedenzaal niet langer direct nodig. Momenteel kijkt de gemeente naar mogelijke alternatieve invullingen voor deze locaties. Voor de Marimbahal en de omgeving blijft het behoud van de sport(zaal)functie het uitgangspunt. Op verzoek van de gemeenteraad onderzoekt de gemeente momenteel of nieuwbouw van een sportzaal, in combinatie met woningbouwontwikkeling, op deze locatie mogelijk is. De aanwezigheid van een kunstwerk en een onderzoek naar de mogelijkheid om dit kunstwerk te behouden heeft in 2024 tot vertraging geleid in de planvorming. De Van Zweedenzaal is inmiddels gesloopt en de gemeente neemt deze locatie mee in de herontwikkeling van de locatie Oude Brandweerkazerne.

Wat heeft het gekost?

Eikelenburg

De gemaakte kosten in 2024 omvatten vooral begeleidingsuren. Het aantal uren was lager dan voorzien in de begroting mede door een goede samenwerking met de ontwikkelaar. 

Standplaats Molenhof

Het bouwrijp maken is in 2024 nagenoeg afgerond. De omlegging van kabels & leidingen heeft in de voorbereiding meer tijd gekost dan verwacht. Door deze vertraging wordt de levering van de bouwrijpe kavel naar verwachting met een jaar vertraagd.

Het oude Raadhuis (Hofrust)

In 2024 zijn in de voorbereiding om te komen tot verkoop de nodige kosten gemaakt in het opstellen van de verkoopdocumentatie en de te volgen selectieprocedure. Deze kosten zullen ten laste van de verkoopopbrengst worden gebracht.

Landgoederenzone - locatie De Voorde

Voor de noodzakelijke cascorestauratie, zoals geëist door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, is een krediet van ongeveer € 1,3 miljoen nodig. Dit bedrag kan naar verwachting worden gedekt door de verkoopopbrengsten en mogelijke subsidies.

De actualisatie van de Grondprijzenbrief in 2024 is vanuit het reguliere budget Grondzaken gedekt.

Hof van Elsenburg

De studie naar invulling van het Hof van Elsenburg vindt plaats in het kader van de opdracht Spreidingswet, onder regie van het sociaal domein. De ambtelijke kosten worden gedekt door een rijksbijdrage op basis van de Spreidingswet. Voor de gronden ten behoeve van asielopvang wordt een commerciële huurprijs in rekening gebracht bij het COA. Enig verlies aan huurinkomsten van de gronden is opgetreden door de hernieuwde overdracht van de locatie aan het COA.

Landgoederenzone – locatie De Opperd

De wijziging Omgevingsplan voor de locatie De Opperd wordt gezien als eerste pilot bij de gebiedsgerichte uitrol van het Omgevingsplan (na vaststelling van de basisregeling, in de loop van 2025). Financiering vindt plaats vanuit het budget Omgevingsplan.

Marimbahal

Voor de studie gebiedsontwikkeling Marimbahal is een voorbereidingskrediet van € 150.000 beschikbaar gesteld door de raad. In 2024 zijn hiervoor de nodige kosten gemaakt.