Het programma van werkzaamheden en uitgifte van bouwgrond voor voornamelijk verkoop van woningbouw, zoals dat is gepland en diende als onderlegger van de ramingen van de jaarschijf 2021 van de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Negende herziening, 2021.

In het najaar van 2021 is de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Tiende herziening 2022 opgesteld. De hieruit volgende wijzigingen voor de Programmabegroting 2022-2025 zullen in de 1e halfjaarrapportage 2022 worden meegenomen.

Verwervingsactiviteiten worden nadrukkelijk afgestemd op de beoogde ontwikkeling van het gebied. Bij een grootschalige ontwikkeling, waarvan sprake is in RijswijkBuiten, is het doel om alle nog benodigde percelen te verwerven in een minnelijk traject.

In 2022 zijn door de gemeente de laatste voor de grondexploitatie benodigde percelen in eigendom verworven. Voor de komende jaren binnen het gemeentelijk grondexploitatiegebied resteert dan nog de overname van enkele percelen, die ProRail in het kader van de aanleg van de spoorverdubbeling heeft verworven. T.a.v. een aantal percelen (één eigenaar) is de levering aan ProRail nog niet afgerond, de eigenaar heeft een beroep in cassatie bij de Hoge Raad ingediend.

Mogelijk zal door de gemeente het traject van onteigening ingezet moeten worden.

De planning en de uitvoering van de werkzaamheden van bouw- en woonrijp maken zijn aangepast aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Tiende herziening, 2022. De uitvoering heeft overeenkomstig plaatsgevonden. In de uitvoering is rekening gehouden met actuele eisen vanuit het Hoogheemraadschap van Delfland die als gevolg van klimaatverandering zijn aangescherpt en uitgangspunten op het gebied van het convenant klimaatadaptief bouwen.

Voor de financiering van de voorbereiding en uitvoering van de plannen was een arrangement afgesloten. Het renterisico was tegen een vast rentepercentage van 3,78% afgedekt door derivaten met een looptijd tot 1 september 2020. Over 2022 bedroeg de gemiddelde rente ca. 0,32%. In de grondexploitatieberekening wordt voor 2023 rekening gehouden met een calculatietarief voor de rentekosten van ca. 0,92%.

De omgang met risico’s bij grondexploitaties is beschreven in de Nota Grondbeleid. Risico’s bij dit project kunnen zich voordoen op allerlei gebieden (o.a. politiek, bestuurlijk, maatschappelijk, economisch, wet- en regelgeving, samenwerking). Voor de kansen en bedreigingen van de gemeentelijke grondexploitatie is een risicoparagraaf opgesteld. Deze maakt deel uit van de grondexploitatie.

Risico’s zoals verwerkt in de toets op weerstandsvermogen

De gekwantificeerde risico’s binnen de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Elfde herziening, 2023 bedragen € 4,27 miljoen. Gelet op het negatieve exploitatieresultaat is hiervoor binnen de grondexploitatie geen dekking aanwezig. De Algemene reserve wordt ingezet als buffer.

Aanvullende algemene risico’s

In 2021 was sprake van oplopende inflatie. Deze ontwikkeling werd sterker voortgezet in 2022. Dit kan ook langer aanhouden en leiden tot nog verdere kostenstijgingen.

De uitgifte van bouwgronden in RijswijkBuiten werd voorzien in de periode tot en met 2026.

Conform Grondexploitatie Sion-’t Haantje Tiende herziening, 2022 werd er tot en met 2022 gerekend op een verkoop van 2.366 bouwkavels. Door de economische situatie is het tempo van de verkoop gestagneerd en zijn er tot en met 2022 2.253 kavels verkocht. De lagere verkoop heeft naast een daling t.o.v. de verwachte grondopbrengsten ook effect op de daling van de boekwaarde.

Naast de geplande scholen wordt de huidige tijdelijke school in Sion, als gevolg van een groter leerlingaantal dan gepland, voor een langere periode aangehouden. In Parkrijk is langs de Laan van ’t Haantje eveneens een tijdelijke school in gebruik. De aldaar geplande woningbouw is uitgesteld tot nadat de tijdelijke huisvesting voor primair onderwijs niet langer nodig is

Om de afzet van bouwgrond voor bedrijven te stimuleren heeft de raad besloten om, in navolging van de woningbouwstimulering door middel van erfpacht, dit instrument ook voor bedrijventerreinen in RijswijkBuiten in te zetten.

Rijswijk heeft als doel om van RijswijkBuiten een van de meest duurzame uitbreidingswijken van Nederland te maken. Onderdeel van deze ambitie is het beïnvloeden van de vervoerswijze. Hierbij wordt ingezet op een verschuiving van autogebruik naar duurzamere vormen van vervoer, zoals fietsen en openbaar vervoer. Zeker bij nieuwbouw op deze schaal is dat goed aan de voorkant te organiseren. De nabijheid van de bestaande stations Rijswijk en Delft en de (fiets)verbindingen naar die stations toe en het beter benutten daarvan is waar mede op wordt ingezet.

Voor het deelgebied Parkrijk is in lijn met bovengenoemde ambities een parkeerconcept opgesteld, waarbij lager autobezit wordt gestimuleerd door het aanleggen van “mobi-punten” op verschillende locaties in de wijk. Op deze locaties worden niet alleen deelauto’s aangeboden, maar ook deelbakfietsen en elektrische deelscooters. Op deze manier worden bewoners gestimuleerd om een (tweede) auto niet aan te schaffen, omdat alternatieve vervoermiddelen in de wijk aanwezig te zijn die het bezit van een (tweede) auto overbodig maken. Dit is ook uitgangspunt bij de uitwerking van Pasgeld–West.

In de paragraaf Financiering is de invloed van RijswijkBuiten op de hoge netto schuldquote van de gemeente opgenomen. Doelstelling is om deze schuldquote snel omlaag te brengen.

Voor 2022 wordt nu i.p.v. de in de Tiende herziening, 2022 geraamde verlaging met ca. € 12 miljoen, in de jaarrekening 2022 een afname van de boekwaarde met € 2,49 miljoen gerealiseerd. De stagnatie in het tempo van de afzet van bouwgrond is hier oorzaak van.

De Grondexploitatie Sion-’t Haantje Zevende herziening, 2019 is door de gemeenteraad in juni 2019 vastgesteld met een op eindwaarde sluitende grondexploitatie (geen verlies/winst geraamd).

Op advies van de accountant is bij het in september 2019 vaststellen van de gemeentelijke jaarrekening 2018 een verliesvoorziening voor de grondexploitatie Sion – ’t Haantje gevormd. Dit is in de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Achtste herziening, 2020 ook verwerkt.

Een op eindwaarde sluitende grondexploitatie bleef daarbij doelstelling. Als gevolg van de hiervoor vermelde ontwikkelingen is die doelstelling nog niet gehaald.

In de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Tiende herziening, 2022 werd uitgegaan van een benodigde verliesvoorziening van € 3,48 miljoen.

In de Grondexploitatie Sion-’t Haantje Elfde herziening, 2023 zijn de effecten van de huidige economische situatie (inflatie en extreme kostenstijgingen enerzijds en vertraging afzet bouwgronden in combinatie met verkoopopbrengsten onder druk anderzijds) verwerkt. Daarnaast is als gevolg van het teruggevallen verkooptempo en aflopende financieringen noodzakelijk nieuw leningen aan te trekken met aanvullende rentelasten. De huidige verliesvoorziening dient op basis daarvan met € 17,25 miljoen opgehoogd te worden.